一個(gè)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),往往是行業(yè)的特點(diǎn)和所處環(huán)境決定的。我認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)并非是一個(gè)能產(chǎn)生特許經(jīng)營(yíng)權(quán)企業(yè)的行業(yè),但行業(yè)的諸多特點(diǎn)及我國(guó)地產(chǎn)發(fā)展特別階段,又使行業(yè)能夠在不遠(yuǎn)的將來(lái)出生一批巨型企業(yè)。

2009年隨著樓市的復(fù)蘇和火爆,全年銷售金額和銷售面積前20名房地產(chǎn)企業(yè)均超過(guò)100億元和100萬(wàn)平方米。而2005年全國(guó)銷售額過(guò)100億元的僅有萬(wàn)科一家,2005年以來(lái)全國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的加速上漲和一批處所性房企順勢(shì)擴(kuò)大完成多城市布局是重要推動(dòng)力。

　地產(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上講與傳統(tǒng)制作業(yè)無(wú)異,房子是面向用戶的商品,土地、建材是生產(chǎn)所需的原材料。這就決定地產(chǎn)作為特別制作業(yè)與其他傳統(tǒng)制作業(yè)相比自身特點(diǎn)十分突出。一是生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢;二是成本特別是土地資金需求宏大、行業(yè)中的企業(yè)發(fā)展得越快、開發(fā)范圍越大,資金缺口越宏大;三是作為重要原材料的土地具有不可再生性,以及我國(guó)地少人多的國(guó)情和城市化加速發(fā)展的現(xiàn)狀,使商品與原材料都具備長(zhǎng)期上漲的特點(diǎn);四是房子作為特別商品除具備一般商品的應(yīng)用特征外,由于其升值特征,還具有投資性。總之,上述特點(diǎn)共同作用于行業(yè)發(fā)展,同時(shí)又互相影響、互相作用。

但有些特點(diǎn)還未真正地體現(xiàn),最重要的就是周期性,可以說(shuō)自上世紀(jì)90年代以來(lái)大的周期性波動(dòng)和調(diào)劑還沒(méi)有呈現(xiàn)過(guò)一次。地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次真正意義的嚴(yán)格考驗(yàn)。

在這樣的歷史背景下,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)大更多的是得益于地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展,而從中出生的一批大企業(yè)、高速擴(kuò)大的企業(yè)也并非全是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)的成果,在過(guò)去的10年,多數(shù)企業(yè)基礎(chǔ)依附高杠桿、加大土地儲(chǔ)備、快速擴(kuò)大的模式發(fā)展強(qiáng)大。這既得益于城市化初期住房剛性需求占比較高,從全國(guó)而言沒(méi)有形成大的地產(chǎn)泡沫和調(diào)劑危機(jī),也得益于全行業(yè)處于發(fā)展的初級(jí)階段,地段、價(jià)格成為銷售的重要因素,產(chǎn)品一直未呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求狀態(tài)。因此,這一過(guò)程中,不斷加大土地儲(chǔ)備和擴(kuò)大速度的企業(yè)表現(xiàn)出了很強(qiáng)的成長(zhǎng)性,如恒大、保利等。具備優(yōu)良的設(shè)計(jì)才能、前瞻性的產(chǎn)品、良好的服務(wù)和品牌的企業(yè)唯一享受到的只是部分的產(chǎn)品溢價(jià)和稍快的銷售周期而已。

隨著一線城市城市化比例提升,二次置業(yè)需求和投資性需求占比提升,進(jìn)入相對(duì)成熟的發(fā)展周期,地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格式和特點(diǎn)將逐漸轉(zhuǎn)變。首先,隨著調(diào)控的加大以及國(guó)家土地出讓政策的規(guī)范化、市場(chǎng)化,特別是有品牌、有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)重要城市布局的完成,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益進(jìn)步,市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,具備資本實(shí)力、品牌和范圍優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)良、規(guī)范成熟的企業(yè)將成為市場(chǎng)的勝出者,而它們必將成為未來(lái)的巨型企業(yè)。

其次,一線發(fā)達(dá)城市地產(chǎn)投資的熱潮和比例提升,特別是房?jī)r(jià)的不斷攀升使具備購(gòu)置力的人群比例逐漸縮小,將加劇地產(chǎn)周期性特點(diǎn)的變更,行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和淘汰率將大幅提升,資本密集的行業(yè)特點(diǎn)將進(jìn)一步浮現(xiàn),企業(yè)的盈利才能將不再體現(xiàn)為誰(shuí)的范圍擴(kuò)大更快,而是體現(xiàn)為誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健、誰(shuí)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加合理、誰(shuí)的資金籌措才能更強(qiáng)。同時(shí),土地儲(chǔ)備也將變成雙刃劍,在地產(chǎn)周期低谷和行業(yè)調(diào)劑過(guò)程中過(guò)多的土地儲(chǔ)備往往會(huì)成為累贅,加速企業(yè)的滅亡。全國(guó)性布局比較合理的企業(yè)抗周期才能要強(qiáng)于區(qū)域單一的企業(yè)。

最后,全行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格式的升級(jí),越來(lái)越多的優(yōu)良地產(chǎn)企業(yè)參與更多城市的同城競(jìng)爭(zhēng),特別是供給過(guò)于剛性需求浮現(xiàn)時(shí),花費(fèi)者的選擇性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng),如一般制作業(yè)的兩極分化現(xiàn)象也會(huì)逐漸呈現(xiàn),使缺乏開發(fā)管理才能的中小開發(fā)商資金進(jìn)一步緊張,加速淘汰的過(guò)程,拿到地就能賺錢的地產(chǎn)開發(fā)模式將逐漸轉(zhuǎn)變。

非周期性行業(yè)在過(guò)去的一段時(shí)間里已經(jīng)跑贏大市,但是我信任在未來(lái)幾年里會(huì)跑輸大市,或者相當(dāng)一段時(shí)間里會(huì)跑輸大市,像醫(yī)藥、新經(jīng)濟(jì)等,其行業(yè)個(gè)股可能還會(huì)漲,但漲幅有限。周期性行業(yè),像銀行、地產(chǎn)等跌到現(xiàn)在這個(gè)程度,我認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很低了。作為價(jià)值投資者,就是要尋找那些有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和優(yōu)良管理的、能成為巨型企業(yè)的股票,在現(xiàn)在市場(chǎng)恐慌情感蔓延而不看好它們的時(shí)候,以打折的價(jià)格買下它們。(作者為北京格雷投資管理有限公司總經(jīng)理)