記者昨天從省物價局獲悉，從9月6日至16日，《山東省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》公開征求意見。

　　物業(yè)服務收費涉及千家萬戶，業(yè)主和物業(yè)管理公司因收費和服務之間達不成共識而產生糾紛層出不窮。為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和國家有關規(guī)定，結合本省實際，山東省物價局在深入調研、廣泛聽取意見建議的基礎上，經反復研究修改，形成了《山東省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》。

　　省物價局歡迎社會各界提出意見建議。 各界人士可通過電子郵件、省物價局門戶網站發(fā)帖和來函形式提出意見建議。 電子郵箱：sdwjzfc@163.con;傳真電話：0531-86954761;省物價局門戶網站：http://www.sdwj.gov.cn;來函請寄：濟南市東關大街長盛北區(qū)38號山東省物價局綜合法規(guī)處，郵編：100013。

　　普通住宅物業(yè)費　實行政府指導價

　　物業(yè)服務收費根據不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的物業(yè)服務費，實行政府指導價，其他物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　普通住宅小區(qū)內改變設計用途用于經營的住房，其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　實行政府指導價的物業(yè)服務收費，實行分等級管理，實行市場調節(jié)價的其他物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。

　　物業(yè)交付長期空置　可約定收費標準

　　據規(guī)定，物業(yè)服務收費按照不動產登記簿載明的房屋建筑面積收取。未辦理不動產登記簿的，以購房合同所載明建筑面積收取。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔;已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔。建設單位與業(yè)主或者物業(yè)使用人另有約定的除外。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。

　　服務費收支情況 花在哪里要公示

　　征求意見稿中提到，物業(yè)服務支出物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用;辦公費用;企業(yè)固定資產折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用等。

　　而物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。根據規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算。

　　公共設施經營收入要公布

　　根據規(guī)定，住宅區(qū)劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　征求意見稿明確提出，利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房以及物業(yè)共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業(yè)主或業(yè)主委員會同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會的質詢。

　　物業(yè)服務費收取和使用如何監(jiān)管?小區(qū)對外來車輛如何管理和收費?《山東省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》對業(yè)主關心的眾多問題進行了詳細規(guī)定。

　　選聘物業(yè)應按規(guī)定 明確收費標準

　　服務不到位，更換物業(yè)公司已不新鮮。根據征求意見稿，通過協(xié)議選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應在開發(fā)建設單位銷售物業(yè)前，按照政府指導價的有關規(guī)定擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級和收費標準。通過招標等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應在招標過程中明確所提供的物業(yè)服務等級和收費標準。所確定的服務等級和收費標準等內容，均應詳細載入前期物業(yè)服務合同。

　　不少小區(qū)在未建成時，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就簽訂的前期物業(yè)服務合同。對此，征求意見稿規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同，應當約定物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。

　　走親訪友車輛 超過2小時可協(xié)商收費

　　根據規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)應當優(yōu)先滿足業(yè)主或物業(yè)使用人停車需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫的物業(yè)服務費和租賃費，實行政府指導價，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，根據車庫種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定基準價格和浮動幅度，定期向社會公布。

　　走親訪友的外來客人車輛，停放超過2個小時的，可根據物業(yè)管理區(qū)域內車位情況，經業(yè)主大會同意，適當收取一定費用。而對進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等外來人員的車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。

　　水電暖費 不能強制物業(yè)收取

　　供熱達不到要求，物業(yè)和供熱單位互相推諉，類似的糾紛在現實生活中舉不勝舉。針對這一矛盾，征求意見稿中提到，供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　根據規(guī)定， 物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依法予以處罰。各市可結合當地實際制定具體實施辦法。

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　　購房合同要注明 房屋節(jié)能信息

　　待售的新建商品房節(jié)不節(jié)能，墻體、門窗保溫性能如何。這些購房者關心的信息，今后要在售樓處公示，并寫進購房合同。昨日濟南市城鄉(xiāng)建設委下發(fā)通知，決定對省城民用建筑節(jié)能信息銷售現場公示內容、形式、時間及商品房買賣合同、住宅質量保證書和住宅使用說明書中載明的內容進行統(tǒng)一規(guī)范。

　　根據規(guī)范要求，開發(fā)企業(yè)在辦理開發(fā)項目商品房預售許可或現售備案時，需提交與審核通過的施工圖設計文件一致的民用建筑節(jié)能信息公示內容表。取得預售許可證后，民用建筑信息公示內容必須在售樓現場公示區(qū)域內公示，現場公示期限為取得商品房預售許可證或現售備案證明之日起至銷售結束。據悉，銷售現場公示內容包括供熱系統(tǒng)、采暖形式、門窗類型等，其中室內采暖形式包括散熱器供暖、地面輻射供暖等;熱計量方式包括戶用熱計量表法、熱分配計法、溫度法、樓棟熱量表法等;空調冷熱源類型包括壓縮式冷水(熱泵)機組、吸收式冷水機組、 分體式房間空調器、多聯(lián)機、區(qū)域集中供冷、獨立冷熱源集中供冷等。

　　根據要求，商品房買賣合同中須載明的節(jié)能信息包括圍護結構保溫(隔熱)、遮陽設施，供熱采暖系統(tǒng)及其節(jié)能設施，空調、通風、照明系統(tǒng)及其節(jié)能設施(公共建筑)，可再生能源利用，建筑能耗與能源利用效率等內容。其中，商品房墻體、屋面、地面的保溫隔熱形式、保溫材料名稱及性能等信息都位列其中。開發(fā)企業(yè)在辦理開發(fā)項目商品房現售和進行商品房交付使用時，其住宅質量保證書應對節(jié)能措施的保修期作出明確規(guī)定，住宅使用說明書應對圍護結構保溫工程的保護要求，門窗、采暖空調、通風照明等設施設備的使用注意事項作出明確規(guī)定。此外，開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同時，需對網上合同模板中民有建筑節(jié)能信息內容認真填寫，并對民用建筑節(jié)能信息公示內容的真實性承擔責任，不得弄虛作假。