5年前，花費(fèi)約200萬(wàn)元買(mǎi)地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利2億元。百倍的利潤(rùn)源自高漲的房?jī)r(jià)，而背后卻是一個(gè)一個(gè)的房奴。

劉生(化名)，一位來(lái)自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)商，日前向記者講述了這個(gè)近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)矩。他說(shuō)明自己這么做的原因時(shí)說(shuō)：“‘出來(lái)混總是要還的’，我們開(kāi)發(fā)商利用歷史的機(jī)會(huì)賺了不少錢(qián)，是該轉(zhuǎn)型為大眾做點(diǎn)事了。”

房地產(chǎn)的暴利從哪兒來(lái)

記者(以下簡(jiǎn)稱記)：今年年初，任志強(qiáng)公開(kāi)宣稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，并非暴利行業(yè)。您感到房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？

劉生(以下簡(jiǎn)稱劉)：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無(wú)可置疑。

任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒(méi)有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在土地價(jià)格很高，房子要賣(mài)很貴；第二部分是人工費(fèi)，重要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場(chǎng)水漲船高，隨著市場(chǎng)環(huán)境調(diào)劑而調(diào)劑的。比如說(shuō)，上個(gè)月賣(mài)1000元一噸的鋼筋，這個(gè)月賣(mài)1100元，但這個(gè)成本是可控的。

有個(gè)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1/3，包含拿土地、建筑材料、人工費(fèi)用等。還有1/3是渠道費(fèi)用，指國(guó)家征稅及申報(bào)費(fèi)用等合理開(kāi)支，而且還包含了行賄資金等隱性成本。最后1/3就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止這么多。

記：怎么運(yùn)作的呢？

劉：“用土生金”。2004年我與某公司合作，注冊(cè)成立一個(gè)新的房地產(chǎn)公司，一起開(kāi)發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%。后來(lái)我們拿地總共花了約200萬(wàn)元。這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地重要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計(jì)9500平方米的建筑面積，實(shí)際容積率3.3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。

記：你們利用擅自進(jìn)步容積率來(lái)增加利潤(rùn)，有關(guān)部門(mén)不會(huì)追究嗎？

劉：一般不會(huì)。有時(shí)就是利用計(jì)劃的空子，比如項(xiàng)目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開(kāi)發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0.82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的計(jì)劃容積率是1.6，這樣開(kāi)發(fā)商又多出了0.78的容積率開(kāi)發(fā)空間。

記：除了進(jìn)步容積率，還有什么渠道增加盈利？

劉：當(dāng)然還有。我再告訴你兩個(gè)開(kāi)發(fā)商的生財(cái)之道。比如我們這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)多平方米，其中，住宅面積3.4萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個(gè)生財(cái)之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒(méi)有闡明，是開(kāi)發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億元。

另外一個(gè)就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬(wàn)平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開(kāi)發(fā)商的可售面積還有3萬(wàn)平方米左右。按照該項(xiàng)目樓盤(pán)現(xiàn)在均價(jià)12000元/平方米來(lái)算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤(rùn)和其他費(fèi)用1億左右，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商總共可以獲益2億元，另外還有一個(gè)價(jià)值1億的商業(yè)面積用地。從這個(gè)過(guò)程中你就可以看出，開(kāi)發(fā)商是怎么把200萬(wàn)元變成2億元的。