樓市尋底進(jìn)行時(shí)

調(diào)控政策若能持續(xù),房?jī)r(jià)調(diào)劑的拐點(diǎn)將可能在今年四季度來(lái)臨

地產(chǎn)調(diào)劑“黑五月”結(jié)束,一切跡象顯示著價(jià)格拐點(diǎn)仍在醞釀—如果拐點(diǎn)還會(huì)呈現(xiàn)的話。

5月,全國(guó)各重要城市住宅交易量急劇萎縮,一線城市降幅高達(dá)六成至七成,各大房企的銷售事跡慘淡,幾乎全軍盡墨。然而,在地產(chǎn)新政滿月前后的一段“真空期”,市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)跌幅放緩或止跌的跡象。在5月底最后一周,滬、穗、深三個(gè)城市的新建商品住宅銷售量,甚至呈現(xiàn)環(huán)比(較此前一周)增加約30%。

　這一小幅、局部反彈,在調(diào)控背景下,格外惹眼。有分析人士認(rèn)為,市場(chǎng)的廣泛預(yù)期在調(diào)控中并未產(chǎn)生本質(zhì)性轉(zhuǎn)變,對(duì)政府實(shí)現(xiàn)較高的調(diào)控目標(biāo)(如一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)30%)和持續(xù)較長(zhǎng)的調(diào)控時(shí)間(如一年以上),并無(wú)充分信心。

“我們預(yù)計(jì),中國(guó)本輪房地產(chǎn)壓縮調(diào)控的持續(xù)時(shí)間應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月左右。”渣打銀行駐中國(guó)一位分析師在接收本刊記者采訪時(shí)稱。

6月初,隨著“第二套房”從嚴(yán)認(rèn)定等新一波政策出臺(tái),市場(chǎng)上對(duì)調(diào)控持續(xù)性的預(yù)期得到強(qiáng)化。眼下,一個(gè)廣泛見(jiàn)解是,國(guó)內(nèi)重要城市房?jī)r(jià)將持續(xù)尋底,隨著開(kāi)發(fā)商紛紛試探性調(diào)價(jià),新建商品住宅價(jià)格本質(zhì)性下調(diào)才剛剛開(kāi)端。調(diào)控政策若能持續(xù),房?jī)r(jià)調(diào)劑的拐點(diǎn)將可能在今年四季度來(lái)臨。

降價(jià)虛實(shí)

房?jī)r(jià)真的降落了嗎?

各家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,一線城市5月二手住宅銷售價(jià)格大多呈現(xiàn)下跌,表明價(jià)格環(huán)比降落的趨勢(shì)得到廣泛認(rèn)可,降幅大小則見(jiàn)解不一。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告稱,京滬穗深津五大城市,除了天津,其余四城市二手住宅價(jià)格5月均呈現(xiàn)下跌。其中深圳和上海價(jià)格下跌最明顯,環(huán)比跌幅分辨為2.9%和2.5%;北京和廣州跌幅分辨為1.6%和1.5%。天津仍有小幅上漲,但漲幅已經(jīng)明顯回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新頒布70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示,5月二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.2%,漲幅縮小,環(huán)比則呈現(xiàn)0.4%的降落。

新建住宅銷售量降落亦很明顯,價(jià)格走勢(shì)則由于各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差別很大,顯得撲朔迷離。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示,5月新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.1%,環(huán)比亦上漲0.4%,但漲幅均在縮小。中國(guó)指數(shù)研究院和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示,北京與上海兩地新建住宅5月交易量環(huán)比有接近50%的降幅,均價(jià)環(huán)比跌幅亦高達(dá)10%-20%。

“均價(jià)并不能反應(yīng)具體房?jī)r(jià)的真實(shí)走勢(shì)。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)本刊記者稱,在處所政府近期限制高價(jià)樓盤(pán)入市的情況下,新建住宅均價(jià)是最容易“被做低”的指標(biāo)。

5月以來(lái),數(shù)家房企先后曝出采用或明或暗降價(jià)促銷策略。恒大地產(chǎn)最先高調(diào)宣稱全國(guó)85折優(yōu)惠。萬(wàn)科在北京和深圳低調(diào)試探性打折,隨后公開(kāi)否定將進(jìn)行廣泛降價(jià)。綠地則以18周年慶的名義進(jìn)行全面優(yōu)惠促銷。在北京前期房?jī)r(jià)漲幅較大通州和望京地區(qū),新盤(pán)價(jià)格也呈現(xiàn)明顯調(diào)劑,龍湖一個(gè)位于通州項(xiàng)目?jī)r(jià)格目前定于每平方米1.8萬(wàn)元,遠(yuǎn)低于兩會(huì)前后的價(jià)格。

但是,大多數(shù)房地產(chǎn)新盤(pán)項(xiàng)目要么延后開(kāi)盤(pán),要么很難看出降價(jià)。一家房地產(chǎn)廣告公司的總經(jīng)理稱,目前北京新盤(pán)供給比較少,很多項(xiàng)目都推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間,新盤(pán)打折的幅度其實(shí)微乎其微,真實(shí)房?jī)r(jià)尚未回落到今年春節(jié)前后,通州和望京地區(qū)可視為特例,因前期上漲太猛。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩亦認(rèn)為,目前北京房?jī)r(jià)尚未回落至年初程度,5月北京新房成交價(jià)環(huán)比降幅在3%左右。

上述地產(chǎn)廣告公司人士認(rèn)為,若要客觀考核調(diào)控以來(lái)北京房?jī)r(jià)走勢(shì),最典范的參照樓盤(pán)是萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目。這個(gè)住宅項(xiàng)目位于北京東四環(huán)附近,2009年底開(kāi)盤(pán)時(shí)單價(jià)為每平方米3萬(wàn)元,今年春節(jié)前后至全國(guó)“兩會(huì)”前,漲至3.5萬(wàn)元,“兩會(huì)”結(jié)束后隨著北京“地王”頻出,猛漲至4.5萬(wàn)元,至調(diào)控新政后價(jià)格開(kāi)端回落,目前為3.8萬(wàn)元。

“調(diào)控開(kāi)端之后,政府把單價(jià)3萬(wàn)元以上的房子都?jí)鹤?方法是個(gè)別與開(kāi)放商約談,就說(shuō)你這房子5萬(wàn),有點(diǎn)高,你再回去研究研究,不說(shuō)不給你發(fā)證。這樣一來(lái)北京3萬(wàn)元以上的新盤(pán)都?jí)鹤×?不能說(shuō)沒(méi)作用。”一位北京開(kāi)發(fā)商對(duì)本刊記者說(shuō)。